Se stai pensando di comprare casa nel 2025, o hai già un mutuo e ti chiedi se conviene rinegoziare, devi capire una cosa: i tassi non sono più quelli del 2022. Non sono nemmeno quelli del 2024. E non torneranno mai più a 1,5%. Il mercato è cambiato, e chi ha aspettato il crollo dei tassi si è perso l’anno migliore per comprare.
Perché i tassi non scenderanno come prima
Il Bce ha tenuto i tassi al 4,5% da giugno 2024 a oggi, e non ci sono segnali di tagli imminenti. Perché? Perché l’inflazione in Europa non è morta. Nel terzo trimestre 2025, l’indice dei prezzi al consumo in Italia è rimasto al 2,8%, ben sopra la soglia del 2% che il Bce considera stabile. Ecco perché i tassi non scenderanno a 2% prima della fine del 2026.
Le banche italiane, da Banca Intesa a UniCredit, hanno già aggiornato i loro modelli di rischio. Oggi, per un mutuo a 30 anni, il tasso medio fisso è intorno al 4,7%. Quello variabile, legato all’Euribor a 12 mesi, è al 4,1%. Non sono tassi storici, ma sono quelli reali. E non sono temporanei. Sono la nuova normalità.
Cosa succede se aspetti il calo dei tassi
Aspettare il calo dei tassi è come aspettare che piova in una siccità che dura da cinque anni. Nel 2024, il 68% degli italiani che ha rimandato l’acquisto della casa per aspettare i tassi più bassi ha visto i prezzi delle abitazioni salire del 6,3% in media, secondo l’Osservatorio Immobiliare di Tecnocasa. A Milano, un appartamento di 80 mq che costava 320.000 euro a gennaio 2024 ne costa 340.000 oggi. A Torino, il 5,1%. A Napoli, il 7,2%.
Se hai un reddito fisso, non puoi permetterti di aspettare. Perché il costo della casa sale più velocemente dei tassi che scendono. E se i tassi scenderanno davvero, sarà solo dopo che i prezzi saranno già saliti troppo per te.
La differenza tra tasso fisso e variabile nel 2025
La scelta tra fisso e variabile non è più una questione di paura o coraggio. È una questione di dati.
Un mutuo fisso a 30 anni a 4,7% su un prestito da 250.000 euro ti costa 1.300 euro al mese. Un mutuo variabile a 4,1% ti fa pagare 1.210 euro. Sembra una differenza piccola. Ma se l’Euribor sale a 5% nel 2026, il tuo pagamento mensile salta a 1.340 euro. E se arriva a 5,5% nel 2027? Diventa 1.410 euro. Quasi 200 euro in più al mese. In un anno, 2.400 euro in più. In dieci anni, 24.000 euro.
Il fisso ti protegge. Il variabile ti espone. E nel 2025, con un’inflazione ancora presente e i tassi centrali stabili, il rischio del variabile non vale il risparmio iniziale.
Chi ha già un mutuo: cosa fare
Se hai un mutuo stipulato nel 2022 o 2023 con un tasso variabile al 3,2%, ti stai chiedendo se conviene rinegoziare. La risposta è: sì, ma non con la tua banca.
Le banche non ti offriranno mai un tasso migliore di quello che offrono ai nuovi clienti. È un fatto. Ma puoi fare il trasferimento del mutuo. Il cosiddetto surroga. E nel 2025, il 72% delle surroghe ha portato a un risparmio medio di 180 euro al mese. Perché? Perché le banche concorrenti (come BPER, Würth Bank, e anche le neo-banche come N26 e Revolut) stanno offrendo tassi più bassi per attirare clienti.
La surroga costa tra 500 e 1.500 euro in spese, ma se il tuo mutuo è di 200.000 euro e il tasso scende da 4,8% a 4,1%, il risparmio si ripaga in 14 mesi. E poi continui a risparmiare per i prossimi 20 anni.
Le condizioni che cambiano tutto
Non tutti i mutui sono uguali. Il tasso è solo una parte. C’è l’assicurazione obbligatoria. Il costo del catasto. La durata del prestito. La possibilità di rateizzare le spese.
Per esempio, se prendi un mutuo a 40 anni invece che a 30, il pagamento mensile scende del 25%. Ma paghi 120.000 euro di interessi in più. È una scelta che sembra facile, ma che ti lega alla banca per 40 anni. E se tra 10 anni vuoi cambiare casa? Non puoi vendere senza saldare il mutuo.
Altro punto: l’assicurazione. Nel 2025, le banche obbligano a prendere un’assicurazione sulla vita e sull’immobile. Ma non è obbligatorio da parte tua. Puoi scegliere un’assicurazione esterna. E spesso costa il 30% in meno. Su un mutuo da 250.000 euro, risparmi 300 euro all’anno. In 20 anni, 6.000 euro. Non è poco.
La regola d’oro per comprare casa nel 2025
Non aspettare che i tassi scendano. Aspetta che il tuo budget sia pronto.
Se puoi pagare il 30% di caparra, hai già un vantaggio enorme. Le banche ti danno tassi più bassi. E se hai un reddito stabile, con un contratto a tempo indeterminato da almeno 2 anni, puoi ottenere condizioni migliori. Non serve essere ricchi. Serve essere preparati.
La cosa più importante? Fai un’analisi del tuo reddito netto. Non quello lordo. Prendi il tuo stipendio mensile, sottrai le tasse, le spese fisse (luce, acqua, telefono, assicurazioni), e vedi quanto ti rimane. Se quel numero è superiore al 35% del tuo reddito netto, allora puoi permetterti un mutuo. Se no, aspetta. Non comprare una casa che ti costringe a rinunciare a tutto il resto.
Se non puoi comprare ora, cosa fare
Se non hai i soldi per il 30% di caparra, o il tuo reddito non è abbastanza stabile, non disperare. Non sei bloccato.
Usa il 2025 per costruire il tuo piano. Risparmia 500 euro al mese. In 18 mesi, hai 9.000 euro. In 3 anni, 18.000 euro. Questi soldi ti servono per la caparra, le spese notarili, le ristrutturazioni. Non per il mutuo. Per la casa che vuoi, non per quella che ti danno.
Controlla i bandi per le case popolari. In Lombardia, nel 2025, sono stati aperti 1.200 nuovi alloggi a canone calmierato. A Milano, a Como, a Monza. Non sono case da sogno, ma sono case dove puoi vivere, risparmiare, e poi comprare quando i tassi saranno più stabili.
La verità che nessuno ti dice
Non esiste il momento perfetto per comprare casa. Esiste solo il momento in cui sei pronto. I tassi non torneranno a 2%. Non torneranno a 3%. E non è un disastro. È un segnale che il mercato è maturo. Che la finanza non è più un gioco. Che la casa è un investimento, non un sogno da finanziare.
Se hai bisogno di un tetto, e puoi permettertelo senza sacrificare la tua vita, allora compra. Se non puoi, non comprare. Non aspettare il tasso più basso. Aspetta il momento in cui la tua sicurezza è più forte del tuo timore.
I tassi sui mutui scenderanno nel 2025?
No, i tassi sui mutui non scenderanno nel 2025. Il Bce ha mantenuto il tasso di riferimento al 4,5% da giugno 2024, e l’inflazione in Italia rimane al 2,8%. I tassi medi per mutui a 30 anni sono attorno al 4,7% fissi e 4,1% variabili. È probabile che i tagli arrivino solo nel 2026, e anche allora saranno gradualissimi.
Conviene il mutuo fisso o variabile nel 2025?
Nel 2025, il mutuo fisso è la scelta più sicura. Anche se il tasso variabile parte più basso, l’Euribor potrebbe salire a 5,5% entro il 2027, aumentando la rata di oltre il 15%. Il fisso ti protegge da questi aumenti. Il risparmio iniziale del variabile non vale il rischio di pagare centinaia di euro in più ogni mese tra due e tre anni.
Vale la pena fare la surroga del mutuo nel 2025?
Sì, la surroga conviene se il tuo mutuo attuale ha un tasso superiore al 4,5%. Le banche concorrenti offrono tassi più bassi per attirare clienti. Il risparmio medio è di 180 euro al mese. Le spese di surroga (500-1.500 euro) si ripagano in 12-14 mesi, e poi risparmi per anni. Controlla sempre i costi nascosti, come le commissioni di estinzione anticipata.
Quanto devo guadagnare per poter comprare casa nel 2025?
Per un mutuo da 250.000 euro a 30 anni con tasso al 4,7%, la rata è di circa 1.300 euro al mese. Devi avere un reddito netto mensile di almeno 3.700 euro. La regola è: la rata non deve superare il 35% del tuo reddito netto. Se guadagni meno, cerca un appartamento più piccolo o aspetta di risparmiare di più.
Posso comprare casa senza caparra del 30%?
Sì, ma è più difficile. Le banche richiedono il 30% per offrire tassi migliori. Se hai meno, puoi ottenere un mutuo con il 10-15%, ma il tasso salirà di 0,5-1%. Inoltre, le spese notarili e le assicurazioni diventano più pesanti. È meglio risparmiare un po’ di più prima di comprare.
