Vuoi comprare casa senza anticipo e ti chiedi chi concede davvero il 100%? Si può ottenere, ma solo in casi precisi, con banche che usano la garanzia statale e con requisiti stretti. Qui trovi i nomi più affidabili, cosa chiedono, costi attesi e alternative concrete se non rientri nei parametri.
- Il vero mutuo 100% oggi lo erogano solo banche che aderiscono al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) e quando è attiva la copertura potenziata per categorie prioritarie; senza garanzia statale, oltre l’80-85% è raro.
- Grandi gruppi (es. Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, BPER, Crédit Agricole Italia, BNL) e molte BCC lo valutano caso per caso tramite Consap; la disponibilità varia per filiale e periodo.
- Requisiti tipici: prima casa non di lusso, stabile capacità di rimborso (rata/netto entro 30-35%), e per l’80% di garanzia potenziata ISEE entro soglia e appartenenza a categorie prioritarie (es. under 36, monogenitori con figli minori, conduttori IACP), secondo normativa vigente.
- Il 100% costa di più (spread più alto e istruttoria più rigida) e non copre tasse e notaio; tieni un cuscinetto del 10-12% del prezzo per imposte e spese.
- Se non rientri: punta a 90-95%, usa garante/co-intestatario, valuta doppia ipoteca o una trattativa sul prezzo. Chiedi almeno 3 pre-delibere e inserisci la clausola sospensiva del mutuo nella proposta.
Chi concede davvero il 100% oggi
Prima cosa chiara: le banche non finanziano le tasse né le spese di acquisto. Il limite di finanziabilità riguarda il minore tra prezzo di compravendita e valore di perizia. Se la perizia è più bassa, il tuo 100% si ferma lì. E la parte di scarto, oltre a imposte e notaio, va coperta con risparmi o altre soluzioni.
Il canale concreto per arrivare al 100% è il Fondo di Garanzia per la Prima Casa gestito da Consap (istituito dall’art. 1, comma 48, L. 147/2013). La garanzia standard copre di base il 50% della quota capitale, ma negli ultimi anni - con atti successivi, spesso tramite leggi di bilancio e “milleproroghe” - è stata attivata una copertura potenziata fino all’80% per fasce prioritarie con ISEE entro soglia. Verifica sempre l’operatività aggiornata sul sito Consap o con la tua banca, perché le finestre temporali possono cambiare anno per anno.
Chi rientra tra le categorie prioritarie? La normativa ha incluso nel tempo: giovani, in particolare under 36; nuclei monogenitoriali con figli minori; conduttori di alloggi IACP/ALER; altri casi specifici. La banca verifica i requisiti, l’ISEE e la destinazione “prima casa” (immobile non di lusso, residenza da trasferire entro i termini). Le definizioni precise e le soglie ISEE sono stabilite dagli atti vigenti: negli ultimi anni la soglia ISEE di riferimento è stata 40.000 euro per l’accesso al potenziamento; controlla l’aggiornamento 2025.
Quali banche lo fanno? Non esiste un “elenco magico” valido sempre, ma questi sono i gruppi che, in modo ricorrente, hanno erogato finanziamenti ad alto LTV (95-100%) tramite Consap, con politiche che variano per filiale, area e periodo:
| Banca/Grupo | Come tratta il 100% (indicazioni ricorrenti) | Note e vincoli tipici |
|---|---|---|
| Intesa Sanpaolo | Valuta 95-100% con Consap per prima casa e categorie prioritarie | Spread più alto; spesso richiede redditi stabili e buon scoring |
| UniCredit | Soluzioni ad alto LTV tramite Fondo Consap, caso per caso | Pre-delibera reddituale consigliata prima della proposta |
| Banco BPM | Linee giovani/Consap con LTV oltre 80% quando attive | Possibile richiesta di garante o co-intestatario |
| BPER Banca | Valuta 90-100% con garanzia Consap; forte attenzione a ISEE e rata/reddito | Tempi di istruttoria medio-lunghi nei picchi di domanda |
| Crédit Agricole Italia | Prodotti giovani e Consap, copertura elevata se requisiti ok | Perizia prudenziale: occhio allo scarto rispetto al prezzo |
| BNL (BNP Paribas) | Analisi selettiva di richieste 95-100% con Fondo | Documentazione completa e storicità lavorativa pesano molto |
| Reti BCC/Casse Raiffeisen | Spesso flessibili a livello locale, aderenti a Consap | Decisioni molto “di filiale”; contatta più sportelli |
Poche banche, in periodi particolari, hanno tentato 100% anche senza garanzia statale, ma con condizioni dure: tassi più alti, garanti forti, ipoteche supplementari e plafond limitati. Oggi la strada praticabile e trasparente resta la copertura Consap.
Quanto costa in più? In genere un LTV al 100% può avere uno spread maggiorato di 0,30-1,00 punti rispetto a un 70-80%. L’impatto dipende dal tuo profilo e dal momento di mercato. Ricorda: per legge (Testo Unico Bancario e orientamenti Banca d’Italia), la banca deve valutare la tua solvibilità e sostenibilità; se il rapporto rata/reddito è tirato o il contratto è precario, il 100% diventa improbabile.
Nota sulle fonti: per i requisiti di destinazione “prima casa” e categorie, fai riferimento agli atti istitutivi e ai successivi aggiornamenti del Fondo di Garanzia Consap (gestore: Consap S.p.A.), alle comunicazioni del MEF e alle norme pubblicate in Gazzetta Ufficiale. Sulle regole di erogazione e trasparenza, l’autorità di riferimento è Banca d’Italia. Chiedi in filiale i fogli informativi aggiornati e la modulistica Fondo.
Come farsi approvare: requisiti, calcoli e documenti
Qui entriamo nel pratico: cosa guardano davvero e come ti prepari per aumentare le chance.
1) Calcola il tuo LTV reale. LTV = capitale richiesto / valore di perizia (o prezzo, se più basso). Se compri a 200.000 € ma la perizia banca è 195.000 €, il “100%” si ferma a 195.000 €. Servono 5.000 € di differenza più imposte, notaio, perizia, istruttoria, eventuali intermediari, trasloco, arredi. Tieni un cuscinetto del 10-12% del prezzo.
2) Stima la sostenibilità della rata. Regola semplice: non superare il 30-35% del reddito netto familiare stabile. Due esempi rapidi: reddito netto 1.800 €/mese → rata sostenibile target 540-630 €; reddito netto 2.800 €/mese → rata 840-980 €. Se hai altri prestiti, la somma di tutte le rate deve stare dentro il 35% (meglio 30%).
3) Conosci la tua “categoria”. Se punti alla garanzia potenziata, ti servono due cose: rientrare in una categoria prioritaria definita dalla norma e rispettare la soglia ISEE in vigore. Negli ultimi anni la soglia è stata 40.000 €, ma verifica l’aggiornamento 2025 con Consap/banca. Senza potenziamento, la banca difficilmente supererà l’80-85%.
4) Requisiti dell’immobile. Deve essere “prima casa” non di lusso. In pratica sono ammessi gli immobili residenziali ordinari (es. A/2, A/3, A/4, A/7), esclusi A/1, A/8, A/9. L’immobile deve essere a norma urbanistica e catastale, libero da abusi sanabili. La residenza va trasferita nei tempi previsti. A Milano e nelle grandi città, perizie spesso prudenti: prevedi margine.
5) Contratti e anzianità lavorativa. Tempo indeterminato batte determinato. Per autonomi e partite IVA contano anzianità di almeno 2-3 esercizi, utili e flussi prevedibili. Periodi di prova o contratti appena iniziati riducono le chance, ma un co-intestatario stabile può aiutare.
6) Documenti che ti chiedono quasi sempre:
- Identità, codice fiscale, stato di famiglia, eventuale regime patrimoniale
- Buste paga/cedolini, CUD/Certificazione Unica, 730 o Modello Redditi con quadri reddituali
- Estratti conto ultimi 6-12 mesi; contratti di lavoro; eventuali contratti di locazione percepiti
- Per autonomi: bilanci, dichiarazioni IVA/IRAP, F24, visura camerale, eventuale nota integrativa
- Bozza di proposta/compromesso, visure e planimetrie, APE, concessioni/SCIA, conformità catastale
- Eventuali garanzie: garante, co-intestatario, ipoteca su altro immobile
7) Pre-delibera reddituale. Chiedila prima di firmare una proposta vincolante. È una valutazione del tuo merito creditizio indipendente dall’immobile: ti dà la fascia di importo e rata che la banca è pronta a sostenere. Ti evita brutte sorprese sulla tempistica o su un “no” dopo settimane.
8) Come lavorare il tasso. Ad alto LTV lo spread sale. Puoi limare il prezzo (anche 3-5% fa la differenza), allungare leggermente la durata per peggiorare meno la rata, o offrire garanzie migliorative (co-intestatario, garante con reddito). Occhio: polizze facoltative non sono obbligatorie per legge; quella incendio/scoppio sull’immobile ipotecato sì, ma puoi scegliere la compagnia (trasparenza: direttive Banca d’Italia e IVASS). Sii fermo su costi non dovuti.
9) Costi e imposte da mettere a budget:
- Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% prima casa; 2% se non prima casa)
- Istruttoria, perizia, gestione pratica, incasso rata: verifica i fogli informativi
- Notaio (rogito e mutuo), imposte di registro/IVA a seconda del venditore
- Polizza incendio/scoppio; eventuali spese per garanzie accessorie
10) Tempistiche realistiche: dalla raccolta documenti al rogito passano spesso 6-10 settimane. Con Fondo Consap possono aggiungersi 1-2 settimane per gli scambi tra banca e gestore. Inserisci sempre una clausola sospensiva del mutuo nella proposta d’acquisto, con scadenze coerenti.
Fonti e trasparenza: per requisiti e limiti del Fondo, fai riferimento a Consap/MEF e agli atti pubblici; per obblighi di trasparenza, informativa precontrattuale e pratiche scorrette, il riferimento è Banca d’Italia (disposizioni di trasparenza) e IVASS per le polizze. Le condizioni economiche sono nei fogli informativi e nel PIES/ESIS consegnati dalla banca.
Alternative pratiche al 100% e come negoziare con le banche
Non rientri nel 100% con garanzia potenziata? Non è finita. Ecco strade concrete, con pro e contro.
| Opzione | Come funziona | Pro | Contro/Rischi |
|---|---|---|---|
| 95% + cash | Mutuo alto LTV senza arrivare al 100%, copri il resto con risparmi | Tasso spesso migliore del 100%; istruttoria più semplice | Devi avere liquidità per imposte e scarti di perizia |
| Garante/co-intestatario | Aggiungi un reddito solido (genitore, partner) a sostegno | Aumenta sostenibilità; può ridurre spread | Responsabilità legale per il garante; serve reddito certo |
| Doppia ipoteca | Ipoteca anche su altro immobile di famiglia | Rende la banca più tranquilla con importi alti | Rischi estesi su due immobili; costi notarili maggiori |
| Trattare il prezzo | Riduci il prezzo per rientrare in un LTV più basso | Impatto immediato su rata e fattibilità | Non sempre il venditore accetta |
| Rent-to-buy/compromesso lungo | Canone/acconti per 12-24 mesi e rogito dopo, poi mutuo | Tempo per accumulare anticipo e sistemare ISEE/redditi | Serve contratto ben scritto; rischio di mercato sul prezzo |
| Prestito ponte “soft” | Piccolo prestito per spese, non per coprire grandi buchi | Se contenuto, la banca può tollerarlo | Troppi prestiti peggiorano lo scoring; usalo con prudenza |
Ecco una mini check-list per capire in 60 secondi se puntare al 100% ha senso:
- Prima casa non di lusso? Sì/No
- Categoria prioritaria + ISEE entro soglia? Sì/No
- Rata stimata entro 30-35% del netto? Sì/No
- Perizia attesa simile al prezzo? Sì/No (se no, serve extra cash)
- Hai un co-intestatario o garante solido, se richiesto? Sì/No
Come negoziare bene in filiale:
- Porta tre numeri chiave già pronti: LTV, rata target, ISEE aggiornato.
- Chiedi subito se la banca sta erogando Consap con copertura potenziata e a quali condizioni.
- Domanda i fogli informativi, il PIES/ESIS e un esempio di piano per importo/durata reali.
- Negozia lo spread, ma anche i costi: istruttoria, perizia, incasso rata, per estinzione anticipata (di solito zero per mutui consumatori).
- Non firmare polizze accessorie non obbligatorie solo per “migliorare il tasso” senza confronto esterno.
Domande che mi fanno spesso (risposte dirette):
- Posso ottenere 100% senza Consap? Possibile ma molto raro e costoso; oggi è quasi sempre no per profili standard.
- Serve per forza un garante? Non sempre, ma su 95-100% aiuta tanto, specie se il lavoro è recente o il reddito è al limite.
- Il Fondo Consap mi costa? La garanzia per il cliente è stata storicamente senza commissioni; resta da pagare le normali spese di mutuo e atto.
- Quanto tempo ci vuole? In media 6-10 settimane fino al rogito; con picchi e ferie si allunga.
- La banca mi finanzia anche il notaio e le imposte? No; devi coprirle tu.
- Meglio fisso o variabile? Dipende da budget e tolleranza al rischio. Se la rata variabile del “peggior caso plausibile” ti manda fuori soglia, non farlo.
Pro tip per Milano e grandi città: le perizie sono spesso conservative su immobili con difformità lievi o in zone “di confine”. Sistema la conformità catastale prima, porta planimetrie pulite e copia degli ultimi lavori (SCIA/CILA). Ti toglie punti di rischio e a volte salva migliaia di euro di finanziabilità.
Scenario e mosse immediate per tre profili tipici:
- Under 36 con ISEE entro soglia, contratto a t.indeterminato: punta al Consap potenziato. Chiedi pre-delibera a 3 banche (un grande gruppo, una BCC, una rete “francese”). Obiettivo: 95-100% sull’importo periziato; durata 30 anni per abbassare rata.
- Over 36, ISEE fuori soglia, reddito solido: non perdere tempo sul 100%; ottieni il miglior 85-90% possibile, punta su tasso e costi bassi. Se serve, coinvolgi co-intestatario per migliorare il profilo.
- Autonomo con utile altalenante: prepara un dossier serio (media triennale, contratti ricorrenti, clienti principali). Punta a 80-90% e lavora su margine di prezzo. Il 100% è difficile senza forte garante e patrimonio.
Se vuoi massimizzare la probabilità di “sì” al primo colpo, segui questa sequenza:
- Calcola LTV sul valore di perizia stimato (chiedi a un agente/notaio una stima cauta).
- Fai ISEE aggiornato e verifica la tua categoria prioritaria per eventuale potenziamento.
- Pulisci il merito creditizio: chiudi fidi inutilizzati, estingui piccoli prestiti, evita nuovi finanziamenti nei 3 mesi prima della domanda.
- Chiedi pre-delibera reddituale a 3 banche aderenti a Consap (porta stessa documentazione a tutte).
- Firma proposta di acquisto con clausola sospensiva mutuo di almeno 60-75 giorni e scadenze realistiche.
Ultima nota di contesto: la cornice normativa può cambiare per decreto o legge di bilancio. Negli anni recenti la copertura potenziata è stata estesa più volte, spesso a scadenze. A oggi (estate 2025) verifica in filiale o su Consap l’operatività esatta delle categorie prioritarie e delle soglie ISEE. Le regole di comportamento delle banche seguono le disposizioni di Banca d’Italia: se ti propongono condizioni poco chiare, chiedi un riepilogo scritto e il PIES/ESIS prima di decidere.
